Transparence
Comment nous calculons votre estimation immobilière
Une estimation sérieuse part des prix réellement payés, pas des prix affichés. Voici, étape par étape, comment notre outil établit la valeur de votre bien, et ce qu’il ne sait pas faire.
1. Les ventes réelles, source officielle
Nous utilisons la base des Demandes de valeurs foncières (DVF), publiée par la Direction générale des Finances publiques et mise en forme par Etalab. Elle recense chaque vente immobilière enregistrée chez le notaire : date, prix, surface, nombre de pièces, terrain et localisation.
Pour Fréjus et Saint-Raphaël, nous retenons 14 787 ventes de maisons et d’appartements conclues entre 2021 et 2025. Nous écartons les ventes qui faussent les comparaisons : ventes sur plan (VEFA), ventes de plusieurs logements en un seul acte, locaux professionnels, adjudications, prix manifestement aberrants.
2. Les biens les plus comparables au vôtre
À partir de l’adresse de votre bien, nous recherchons les ventes du même type (appartement ou maison), de surface proche, en élargissant progressivement le rayon jusqu’à disposer d’un échantillon suffisant : souvent quelques centaines de mètres en ville, un peu plus pour les maisons. Chaque vente compte d’autant plus qu’elle est proche, récente et semblable à votre bien (surface, nombre de pièces).
Cas particulier : la résidence de tourisme de Cap Estérel, à Agay, forme un marché à part. Ses ventes ne sont utilisées que pour estimer un bien situé dans la résidence.
3. Des prix actualisés
Une vente de 2021 ne se compare pas directement à une vente de 2025. Nous actualisons chaque prix grâce à un indice semestriel propre à chaque commune et à chaque type de bien, calculé sur les mêmes données. Nous corrigeons aussi l’effet de la surface : à Fréjus comme ailleurs, le prix au m² des petites surfaces est plus élevé que celui des grandes.
4. Vos critères
Les bases publiques ne disent rien de l’état, de la vue ou de l’étage. C’est pourquoi nous vous les demandons, et nous ajustons la valeur par rapport au bien « moyen » du secteur :
| Critère | Effet appliqué |
|---|---|
| Vue mer partielle / panoramique | +5 à +6 % / +12 à +15 % |
| État : à rénover / à rafraîchir / refait à neuf | −12 % / −5 % / +6 % |
| Piscine (maison / résidence) | +6 % / +2 % |
| Appartement : extérieurs selon leur surface (terrasse comptée à 40 %, balcon à 30 %, jardin à 10 % d’un m² habitable) / sans extérieur | jusqu’à +12 % / −4 % |
| Maison : terrasse ou balcon selon leur surface | jusqu’à +4 % |
| Appartement : rez-de-chaussée sans jardin | −6 % |
| Appartement : rez-de-jardin, ou rez-de-chaussée avec jardin privatif | −2 % |
| Appartement : 3ᵉ étage ou plus sans ascenseur | −5 % |
| Stationnement : place privée / garage ou box / double box / aucun | jusqu’à +2 % / +2 à +3,5 % / +3,5 à +5 % / −1 à −2 % |
| Année de construction : moins de 10 ans / 2006 et après / 1970-1989 / 1945-1969 | +4 % / +2 % / −2 % / −3 % |
| DPE : A-B / F / G | +3 % / −6 % / −9 % |
L’ensemble des ajustements est plafonné (de −30 % à +35 %) pour éviter les valeurs extrêmes.
5. Une fourchette honnête
Nous vous donnons une valeur centrale et une fourchette. Sa largeur dépend de l’homogénéité des ventes autour de chez vous : plus les prix du secteur sont dispersés, plus la fourchette s’élargit. Un indice de fiabilité (élevé, moyen, à confirmer) résume la solidité de l’estimation.
6. Une précision mesurée et publiée
Nous testons notre méthode sur les ventes de la dernière année : chaque vente de 2025 est estimée sans être elle-même prise en compte, puis comparée à son prix réel. Sur 2 630 ventes, l’écart médian est de 13 % ; 41 % des estimations tombent à moins de 10 % du prix réel et 69 % à moins de 20 %. Ce test est volontairement sévère : il n’utilise ni l’état, ni la vue, ni l’étage, que vous nous indiquez dans le formulaire.
Et pour un fonds de commerce ?
Les fonds de commerce ne figurent pas dans la base DVF. Leur estimation croise le barème professionnel de l’activité (un pourcentage du chiffre d’affaires HT, issu de statistiques de cessions réelles) et la rentabilité (3 à 5 fois l’excédent brut d’exploitation), puis tient compte de l’emplacement, du bail, du loyer, de la terrasse, de la licence IV, de la saisonnalité et de l’état du matériel. Les prix des cessions publiées au BODACC à Fréjus et Saint-Raphaël servent de repère. Voir l’estimation de fonds de commerce.
Ce qu’une estimation en ligne ne remplace pas
Aucun algorithme ne voit la qualité des finitions, la luminosité, les nuisances, l’état de la copropriété ou le potentiel d’un bien. L’estimation en ligne est un point de départ fiable ; pour fixer un prix de vente, un conseiller visite votre bien et vous remet un avis de valeur argumenté, gratuitement.
Sources : Demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP — données géolocalisées Etalab, Licence Ouverte 2.0. Découpage des quartiers : IRIS INSEE 2025. Géolocalisation des adresses : Géoplateforme (IGN). Données mises à jour le 28/09/2026.