Le point de départ : la valeur du bien libre
Un viager se construit toujours à partir de la valeur vénale du bien libre : le prix auquel il se vendrait aujourd’hui, sans occupant, dans son état réel. Les ajustements propres au viager (occupation, bouquet, rente) viennent ensuite. Une erreur sur ce point de départ se répercute sur tout le reste : une valeur trop haute rend le viager difficile à vendre, une valeur trop basse fait perdre de l’argent au vendeur pendant toute la durée du contrat.
Pour un appartement face à la mer à Saint-Raphaël ou une maison avec jardin à Fréjus, cette valeur se mesure comme pour une vente classique : à partir des ventes comparables conclues autour de l’adresse, en tenant compte de la surface, de l’étage, de la vue, de l’extérieur et de l’état.
Viager occupé ou viager libre
Dans le viager occupé, de loin le plus courant, le vendeur, appelé crédirentier, garde le droit de vivre dans le logement jusqu’à son décès. Il se réserve pour cela un droit d’usage et d’habitation ou, plus rarement, l’usufruit, qui lui permettrait aussi de louer le bien. L’acheteur, appelé débirentier, n’en dispose qu’au décès du vendeur.
Dans le viager libre, l’acheteur peut occuper ou louer le bien dès la signature. Il n’y a donc pas de décote d’occupation : le calcul part directement de la valeur libre. Cette formule est beaucoup plus rare.
La décote d’occupation selon l’âge du vendeur
En viager occupé, l’acheteur paie le bien moins cher que sa valeur libre, puisqu’il ne pourra pas l’utiliser avant longtemps. Cette décote correspond à la valeur du droit que garde le vendeur. Elle dépend avant tout de son espérance de vie, donc de son âge et de son sexe, et du revenu que le logement pourrait rapporter s’il était loué : plus le vendeur est jeune, plus l’occupation risque de durer, et plus la décote est forte.
Lorsque deux personnes vendent ensemble, par exemple un couple, l’occupation et la rente se prolongent généralement jusqu’au décès du dernier : la durée prise en compte est plus longue, ce qui augmente la décote. La valeur obtenue après décote s’appelle la valeur occupée ; c’est elle qui se répartit entre le bouquet et la rente.
Bouquet et rente : comment se répartit le prix
Le bouquet est la somme payée comptant le jour de la vente. Son montant est libre et se négocie entre vendeur et acheteur ; il peut même être nul. Le reste de la valeur occupée est converti en rente viagère, versée en général chaque mois au vendeur jusqu’à son décès et le plus souvent indexée selon un indice prévu au contrat.
Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible, et inversement. La conversion du capital restant en rente fait intervenir des tables d’espérance de vie et un taux d’actualisation : notre simulateur en donne un premier ordre de grandeur et permet de comparer plusieurs répartitions. Le montant définitif se fixe avec un notaire ou un spécialiste du viager.
La rente doit rester sérieuse : une rente dérisoire, sans rapport avec la valeur du bien, peut entraîner l’annulation de la vente faute de prix réel. Le contrat est également sans effet si le vendeur était atteint, à la signature, de la maladie dont il décède dans les vingt jours. Une valeur de départ juste protège donc les deux parties.
Le barème de l’article 669 du Code général des impôts : un repère, pas un prix
L’article 669 du Code général des impôts fixe un barème qui évalue l’usufruit en pourcentage de la valeur du bien, selon l’âge de son titulaire, par tranches de dix ans ; le droit d’usage et d’habitation y est évalué à 60 % de la valeur de l’usufruit. Ce barème sert d’abord au calcul des droits de donation et de succession.
Il illustre le principe : plus l’occupant est âgé, moins son droit pèse dans la valeur du bien. Mais il ne tient compte ni du sexe, ni du revenu que le logement pourrait rapporter, ni du marché local, et il change de palier d’un coup à chaque dizaine d’années. Les professionnels du viager s’appuient plutôt sur des tables d’espérance de vie et sur la valeur locative : on ne peut pas en tirer directement un prix de vente.
Ce que notre estimation vous apporte pour un viager
Notre estimation calcule la valeur du bien libre à partir des ventes réelles conclues autour de votre adresse, issues de la base DVF. Notre simulateur en déduit ensuite une valeur occupée, un bouquet et une rente indicatifs, selon l’âge du ou des vendeurs ; le montant final dépend aussi de leurs besoins de revenus et de la négociation.
Avec une valeur libre argumentée, vous abordez le notaire ou le spécialiste du viager avec une base solide, que vous soyez vendeur ou acheteur. Un conseiller peut aussi visiter le bien pour affiner cette valeur en tenant compte de son état réel.
Chiffres en tête de page : prix médians des ventes de 2023-2025 (statistiques agrégées). Source : Demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP — données géolocalisées Etalab, Licence Ouverte 2.0.
Ces informations sont générales et ne remplacent pas un conseil juridique, notarial ou fiscal. Notre estimation donne la valeur du bien libre ; la valeur occupée, le bouquet et la rente doivent être calculés par un notaire ou un spécialiste du viager, selon votre situation.