Quelle valeur retenir pour le partage ?
Le logement est retenu à sa valeur vénale : le prix auquel il se vendrait aujourd’hui, dans son état réel. Ce n’est ni son prix d’achat, ni la somme des travaux réalisés : un appartement acheté il y a quinze ans à Fréjus ou à Saint-Raphaël peut valoir bien plus, ou moins, selon l’évolution de son quartier.
La valeur doit être aussi proche que possible de la date du partage, et non de celle de la séparation : la loi prévoit que les biens sont estimés à la date de la jouissance divise, fixée en principe au plus près du partage. Si la procédure dure, une estimation faite au début peut devoir être actualisée.
Selon le régime matrimonial et l’acte d’achat, le logement appartient à la communauté, aux deux ex-conjoints en indivision dans des proportions fixées, ou à l’un d’eux seulement. Les droits de chacun se calculent sur la valeur retenue ; le notaire tient compte ensuite des sommes que l’un doit à l’autre, par exemple lorsqu’un apport personnel a financé une partie de l’achat.
Garder le logement : le rachat de soulte
Lorsque l’un des deux souhaite rester dans le logement, il rachète la part de l’autre en lui versant une soulte. Le principe de calcul est simple : on part de la valeur du bien, on retire le capital restant dû sur le prêt immobilier, puis on applique la part de celui qui s’en va.
Exemple fictif : un logement estimé 300 000 €, un capital restant dû de 100 000 €, un couple propriétaire à parts égales. La valeur nette est de 200 000 € ; celui qui garde le logement verse 100 000 € de soulte à l’autre et reprend seul le prêt restant. Dans la réalité, le calcul final intègre aussi les apports de chacun, les sommes dues entre ex-conjoints et les frais de l’opération.
Celui qui garde le logement doit pouvoir financer la soulte et assumer seul le prêt. La banque doit accepter de libérer l’autre emprunteur, faute de quoi celui-ci reste engagé sur le crédit : mieux vaut vérifier ce financement avant de s’accorder sur une valeur.
Vendre le logement et se partager le prix
Quand aucun des deux ne peut ou ne veut garder le logement, il est vendu et le prix, après remboursement du prêt et des frais, est réparti selon les droits de chacun. Il faut alors s’accorder sur un prix de mise en vente, sur le choix d’un intermédiaire et sur les offres à accepter. Tant que le bien n’est pas vendu, les échéances et les charges continuent de courir, réparties selon ce que les ex-conjoints ont convenu ou ce que le juge a décidé.
Un prix de départ trop élevé fait durer la vente, ce qui est rarement souhaitable en pleine séparation ; un prix trop bas fait perdre de l’argent aux deux. Partir des ventes réellement conclues dans le quartier permet d’afficher un prix réaliste dès le départ.
Si le logement était la résidence principale du couple, la plus-value de vente est en principe exonérée d’impôt. Lorsque l’un des deux a quitté les lieux depuis un certain temps, sa situation doit être examinée avec le notaire.
Le droit de partage : 1,1 % depuis 2022
Le partage du logement entre ex-époux donne lieu à un impôt, le droit de partage. Pour les divorces, les séparations de corps et les ruptures de Pacs, son taux est de 1,1 % depuis le 1er janvier 2022 ; il était auparavant de 2,5 % et a été abaissé en deux étapes. Il se calcule sur la valeur nette des biens partagés, c’est-à-dire après déduction des dettes, comme le capital restant dû du prêt.
Dans l’exemple fictif ci-dessus, si le logement est le seul bien partagé, le droit de partage porte sur 200 000 € de valeur nette, soit 2 200 €. S’y ajoutent les émoluments du notaire, calculés en partie selon la valeur des biens, et les frais de publicité foncière. Pour des concubins qui se séparent, le taux applicable n’est pas le même : le notaire précise lequel s’applique.
Une estimation neutre, acceptée par les deux
Les intérêts sont opposés : celui qui garde le logement préfère une valeur basse, celui qui part une valeur haute. Une estimation datée, fondée sur des ventes réelles et vérifiables, fait passer la discussion des impressions aux faits : chacun peut consulter les ventes comparables retenues.
Les deux ex-conjoints doivent s’accorder sur la valeur. Ils peuvent demander chacun un avis de valeur et retenir un chiffre entre les deux ; en cas de désaccord persistant dans un divorce judiciaire, le juge peut désigner un expert, au prix de délais et de frais supplémentaires.
Le rôle du notaire dans le partage du logement
Dès qu’un bien immobilier est partagé, un acte notarié est obligatoire, car le changement de propriétaire doit être publié au service de la publicité foncière. Dans un divorce par consentement mutuel, la convention rédigée par les avocats doit alors comprendre un état liquidatif établi par un notaire. Dans un divorce judiciaire, un notaire peut être désigné pour préparer la liquidation.
Le notaire ne fixe pas la valeur à la place des ex-conjoints : il reprend celle sur laquelle ils se sont entendus, peut les alerter si elle paraît éloignée du marché, puis calcule les droits de chacun, la soulte et le droit de partage.
Chiffres en tête de page : prix médians des ventes de 2023-2025 (statistiques agrégées). Source : Demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP — données géolocalisées Etalab, Licence Ouverte 2.0.
Ces informations sont générales et ne remplacent pas un conseil juridique, notarial ou fiscal. Les règles dépendent de votre régime matrimonial, du type de divorce et de la façon dont le logement a été acheté : votre avocat et votre notaire sont seuls à même de les appliquer à votre situation.