Quelle valeur déclarer : la valeur vénale au jour du décès
La loi demande de déclarer chaque bien pour sa valeur vénale, c’est-à-dire le prix auquel il aurait pu être vendu dans des conditions normales de marché, à la date du décès. Ce n’est ni le prix payé à l’achat, ni la valeur d’assurance, ni le prix espéré par la famille : c’est le prix qu’un acheteur aurait raisonnablement accepté de payer ce jour-là, compte tenu de l’état réel du bien.
La date compte. Si le bien est vendu un ou deux ans plus tard, à un prix différent parce que le marché a évolué ou que des travaux ont été faits, la valeur à déclarer reste celle du jour du décès. À l’inverse, une vente conclue peu de temps après le décès sert souvent de référence à l’administration : un écart important avec la valeur déclarée doit pouvoir s’expliquer.
Un logement loué vaut en général moins qu’un logement libre, car l’acheteur ne peut pas en disposer tout de suite. Cette décote d’occupation est admise, à condition de correspondre à la situation réelle du bien au jour du décès.
La déclaration de succession et le rôle du notaire
La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois qui suivent le décès lorsqu’il a eu lieu en France métropolitaine, et dans un délai d’un an dans les autres cas. Passé ce délai, des intérêts de retard s’ajoutent aux droits dus. Les droits sont en principe payés au dépôt de la déclaration, sauf paiement fractionné ou différé accordé par l’administration.
Dès qu’un bien immobilier fait partie de la succession, le passage chez le notaire est indispensable : c’est lui qui établit l’attestation de propriété transmettant le bien aux héritiers et la fait publier au service de la publicité foncière. Le notaire prépare le plus souvent la déclaration de succession, mais la valeur qui y figure reste déclarée sous la responsabilité des héritiers. C’est pourquoi il leur demande généralement un ou plusieurs avis de valeur.
L’abattement de 20 % sur la résidence principale
Lorsque le logement était la résidence principale du défunt, sa valeur vénale est réduite de 20 % s’il est occupé au jour du décès, à titre de résidence principale, par le conjoint survivant, le partenaire de Pacs, ou un enfant mineur ou majeur protégé du défunt ou de son conjoint. L’abattement s’applique à la valeur du bien elle-même : il profite à l’ensemble des héritiers.
Il se calcule sur une valeur juste et ne corrige pas une estimation trop basse. Comme le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession, l’abattement allège surtout les droits dus par les autres héritiers, le plus souvent les enfants.
Sous-évaluer ou surévaluer : deux erreurs qui coûtent
Une valeur trop basse réduit les droits sur le moment, mais l’administration peut contrôler la déclaration pendant plusieurs années et rehausser la valeur en s’appuyant sur les ventes comparables dont elle dispose. Les héritiers paient alors le complément de droits, des intérêts de retard et, en cas de manquement délibéré, une majoration. Une valeur basse a aussi un coût différé : si le bien est revendu, elle sert de prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value, qui sera d’autant plus forte.
Une valeur trop haute fait payer des droits de succession plus élevés que nécessaire. Elle réduit en contrepartie la plus-value imposable lors d’une revente, mais cet avantage reste lointain et ne compense pas toujours les droits payés en trop. Elle complique aussi la vente : partis d’un chiffre trop ambitieux, les héritiers risquent de laisser le bien longtemps sur le marché.
Indivision : garder le bien, le vendre ou racheter la part des autres
Au décès, les héritiers deviennent ensemble propriétaires du bien : c’est l’indivision. Ils peuvent la prolonger, par exemple pour garder une maison de famille, mais nul n’est tenu d’y rester : chacun peut demander le partage. Une vente amiable demande l’accord de tous ; à défaut, des héritiers réunissant au moins les deux tiers des droits peuvent demander au tribunal de l’autoriser.
Lorsqu’un héritier souhaite garder le bien, il rachète la part des autres. Le prix de ces parts découle directement de la valeur retenue pour le bien : une estimation que chacun peut vérifier évite qu’un frère ou une sœur se sente lésé. L’opération se fait devant notaire et donne lieu à un droit de partage, au taux de 2,5 % pour une succession, dont l’assiette dépend de la forme de l’opération.
Une estimation datée et fondée sur les ventes réelles
Le plus sûr, en cas de contrôle, reste un dossier solide : une valeur datée du jour du décès, accompagnée des ventes comparables qui la justifient. Notre estimation s’appuie sur la base DVF (Demandes de valeurs foncières), publiée par l’administration fiscale à partir des ventes enregistrées : ce sont les mêmes ventes que celles qu’elle consulte pour vérifier les valeurs déclarées.
L’estimation en ligne donne une première mesure gratuite, à l’adresse du bien. Pour la déclaration, un conseiller peut ensuite visiter le bien et rédiger un avis de valeur écrit, qui tient compte de son état au jour du décès : travaux à prévoir, occupation, vue, exposition. Le notaire et les héritiers disposent ainsi d’une valeur argumentée, vente comparable par vente comparable.
Chiffres en tête de page : prix médians des ventes de 2023-2025 (statistiques agrégées). Source : Demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP — données géolocalisées Etalab, Licence Ouverte 2.0.
Ces informations sont générales et données à titre indicatif : elles ne remplacent pas un conseil juridique, notarial ou fiscal. Seul le notaire chargé de la succession peut apprécier votre situation, et la valeur déclarée reste sous la responsabilité des héritiers.